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よくあるお悩み

　

いろいろあって大変なこと、一つ一つ　一緒に解決しましょう

□　すぐにお金が必要

□　不動産屋に相談したけど、なかなか売れない

□　店子が退去してくれない

□　家賃滞納がある

□　空室が多い

□　ご近所とのトラブルがある

□　接道が細い、再建しにくい

□　競売にかけられそう、任意売却したい

□　固定資産税が未納

□　先祖の名義のまま、登記していない

お問合せ 無料相談

株式会社行成（こうせい）

〒550-0013　大阪市西区新町1丁目8番1号　行成ビル10階
TEL　06-6538-6666
FAX　06-6539-6000

任意売却

 　当社では任意売却のために、少しでもお客様のお役に立てるようなノウハウや、顧問弁護士との相談など、安心して今後の人生につなげる対策がとれるよう準備していますので、お気軽にご相談ください。

　もちろん競売開始決定通知が来ていたり、他の相談者がさじを投げたようなケースでもご相談させていただきます。

　早く対応することのデメリットは「運よく状況が好転する場合」くらいです。
　対応が遅いことのメリットは「手続きを何もしないで済むこと」です。
　　　もちろん 後に地獄が待っていますが・・。

事態が大きく改善される期待があれば別ですが、状況が変わらない中でいつまでも放っておく事は何一つメリットになりません。

　「せっかくこれまで頑張ってきたのに」という気持ちはあるかもしれませんが、これからの事を前向きに考えた方が、よりよい人生を送れるのではないでしょうか。

　　

当社における任意売却のメリット

当社では、相談に要する費用は原則いただきません。また、自社で買い取りますので、売却手数料不要です。

債務の残高は、お客様に少しでも有利な情報を提供し、実施します。
お客様のご希望をお聞きし、それらの内容をまず調査します。

法的な相談は当社提携弁護士が対応します。

自己破産回避に向け調整します。
任意売却の場合、自己破産を回避できます。保証人などがいらっしゃる場合でも、迷惑をかけないよう心がけて対応いたします。

　　

こんなことでお困りでは？

　・毎月の返済ができなくなった

　・銀行からの督促がきた

　・住宅ローン返済のめどが立たない

　・少しでも高く売却できるよう任意売却したい

　・期限の利益の喪失予告通知が送られてきた

　・代位弁済通知が送られてきた

　・売却後もその家に住みたい方

　・競売の決定通知がきたが任意売却に切り替えたい

　・ローンが苦しくて売却したいがローンが残る

　・世間体もあり競売にしたくない

　

借入の返済が困難になったら

　・毎月の返済ができなくなった

　・銀行からの督促がきた

　・住宅ローン返済のめどが立たない

・まずは銀行に相談を

　景気やさまざまな環境による企業業績の変化、コスト削減のための人件費の見直しなど、労働者の給与にかかわる環境は、日増しに悪化し家賃収入の不安定要素となります

その中で頑張って安定した家賃収入を得ることが大変な苦労であることは、多くの不動産オーナーが感じていることでしょう。

　収入の減少や、事故などにより返済できない状況になった場合、まず銀行に相談することをお勧めします。状況に応じて親切に対応してくれるはずです。

　ただ、相談に乗ってくれるのは、あなたが銀行にとって「お客様」だからです。いろいろな解決方法が提案されると思いますが、どどの方法も「銀行にとって損な話」ではありません。

・よくある、銀行の提案

　・返済方法の組み替え（または借り換え）

　・返済期間の繰り延べ

　・一定期間返済金額を減額

　・返済期間を延長する

　　　　　　　　　　　　　　など

　これらの提案は、手数料がかかるこのはあっても、住宅ローン全体の金額が減る案はひとつもありません。だから、あなたは銀行にとって「お客様」なのです

・銀行の限界

　上記の提案で解決できるものがあれば、銀行との取引は成立です。しかし、実際には延期したり、毎月の負担がを減らしても、全体的な負担は確実に増えます。

　状況が好転する見込みがある場合を除けば、その他の選択しを考えておく方がいいのではないでしょうか。

　半年くらいは新しい条件で払い続けられたものの、その後苦しくなってくるような条件変更では、条件変更にかかった手数料がムダになるだけです。借入金全体（元金と金利の合計）も膨らみます。

　半年、一年先の返済が不安であれば、つらいとは思いますが、はやく処分した方が、後の人生が明くなると思います。

　中長期的な観点から下手に延命を図るよりも、一度整理して人生を見直す方が、結果的に随分楽になります。

　一定の期間が過ぎると、銀行は任意売却の業者を勧めてくるかも知れません。

　この段階ではこれまでの「お客様扱い」とは違った対応になります。繰り延べ金利や手数料を払ってくれる「お客さん」にすることをあきらめたのです。

　銀行は、自行関連の業者を使う事や銀行の利益を考えながら、融資先（＝あなた）との関係を切る方向に動き始めますます。

　銀行から紹介される業者にとっては、銀行がお客さんですから銀行の意向で動きます。

任意売却した後の事は、お客さんではなくなった後のことなので、ほとんど聞いてくれないでしょう。

こんなことでお困りでは？

　

任意売却を行なう

　・任意売却のメリット

・任意売却を行なう場合

　任意売却は、債務の支払いができず、銀行に相談し、借り換えも繰り延べもできず、任意売却を勧められて初めて選ぶ手段です。

　借り換えは、よほど不利な契約をしているとか、かなりの年月にわたって債務の返済を続けたため残債が少ないなど、なかなか応じてもらえるものではありません。銀行を替えてのも、よほどのコネクションがある場合を除いて、どこもほとんど変わりません。

　銀行を替える方が、後々後悔するケースが多く、債務の繰り延べ（リスケジュール・リスケ）をしても一時的にはしのげますが、ご自身の収入状況が変わらなければ、返済の苦しみがさらに大きくなります。

　銀行で任意売却を勧められても、銀行に都合のいい業者しか紹介してもらえないのが実情です。

こんなことでお困りでは？

　

期限の利益の喪失予告通知？

・期限の利益

　期限の利益の喪失（民法137条）

　民法136条で決められている "期限の利益"とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、というお金を返済しなければならない方の利益のことです。

　そして、期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させることによって、期限の到来前であっても、債務の履行を請求することができるようにすることです。　

　ローンの支払いを毎月何日までと債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。そして期限がくるまでは返済をする必要はありません。　

　その間は毎月、定まった額の支払いをしていれば、何の問題も生じません。これは債務者には非常に有利です。

　このため「期限の利益」は債務者側に利しております。

　一つの区切りとお考えください。この期限の利益の喪失通知が、送られてくる事は任意売却の一つのポイントです！

　自分の周りに、過去に競売を経験された方または任意売却でマイホームを処分した方が居て、アドバイスを受けたりする事があるかもしれませんが、

　過去の情報は過去のものでしかありません。

　法律および金融機関の処理の仕方が変わっている場合もあります。

　ご相談は無料で行なっていますので、一度お問い合わせください。

こんなことでお困りでは？

　

任意売却への変更

・代位弁済通知が送られてきた

・競売になったが任意売却にしたい

・競売の場合

　放っておけば事態が進み、一見楽なように思うかもしれませんが、最終的には市場価格より安くなる場合が多く、ローンの残りがある場合は、その後その返済に苦労する事になります。

　また競売になった事がわかるため、周囲の目が気になりますし、ブラックリストに載るため、住宅ローンはもちろん、クレジットカードや金融機関からの新規借り入れは、数年間できません。

最終的に債務が多く残っていれば自己破産するしか手段がなくなってしまいます。自己破産するには弁護士に支払う手数料などを用意する必要があります。

・早めのご相談を

　競売になる前に任意売却の相談をすることをお勧めします。

　裁判所から競売申立て通知が届いた後でも、届いてから約6ヶ月以内なら、任意売却への切り替えが可能です。

　６ヶ月の猶予があるとはいえ、時間が経つほど条件的に不利になります。

　相手によっては任意売却の交渉に応じてもらえない場合もあります。

　時間が経つほど対応の幅がせまくなりますので、早めのご相談をお勧めいたします。

こんなことでお困りでは？

　

ローンが苦しくて売却したいがローンが残る

・不動産の売却・・・ローンが残る場合が一般的

　一般的に、不動産の売却代金は残る住宅ローンの額よりも遙かに低くなります。

　残った住宅ローンは、決済時に売り主が穴埋めまたは補填をしなければ取引が成立しません。他人のローンの残る不動産は誰も購入したがりません。

　そして、残る住宅ローンがプラスマイナスゼロでなければ金融機関は不動産に付けている抵当権を外してくれません

こんなことでお困りでは？

　

世間体もあり競売にしたくない

・競売になったら

ローンの残りがある場合は、その後の返済に苦労することになります。

また競売になった事がわかるため、周囲の目が気になりますし、ブラックリストに載るため、住宅ローンはもちろん、クレジットカードや金融機関からの新規借り入れは、数年間できません。

最終的に債務が多く残っていれば自己破産するしか手段がなくなってしまい ます。自己破産するには弁護士に支払う手数料などを用意する必要があります。

こんなことでお困りでは？

　

早めの対応をお勧めします

 ・対応が早い場合のメリット

　・処理の選択肢が増える

　・より有利な売却が期待できる

　・最終的な残債務が少なくなる

　・早くつらい状況から解放される

・対応が遅い場合のデメリット

　・選択肢がなくなる

　・処分を急がなくてはならず売却価格も足元を見られる

　・最終的な残債務が増える

　・長い間つらい状況が続く（そのわりにメリットが減る）

遅ければ遅いほどデメリットが大きくなります。

対応が早い場合のデメリットは「状況が大きく好転した」くらいです。逆に対応が遅い場合のメリットは「手続きを何もしないで済む事」です。もちろん後に地獄が待っていますが・・。

事態が大きく改善される期待があれば別ですが、状況が変わらない中でいつまでも放っておく事は何一つメリットになりません。せっかくこれまで頑張ってきたのに、という気持ちはわからないでもありませんが、これからの事を考えた方が、より人生にとってはいいのではないでしょうか。

・任意売却を成功させるために

当社では任意売却のために、少しでもお客様のお役に立てるようなノウハウや、顧問弁護士との相談など、安心して今後の人生につなげる対策がとれるよう準備していますので、お気軽にご相談ください。

もちろん競売開始決定通知が来ていたり、他の相談相手がさじを投げたようなケースでもご相談させていただきます。

・当社における任意売却のメリット

今のご自宅に住み続ける方法を探します。

残債の買い取り提案や、当社がご自宅を買い取り依頼主様に賃貸する方策など、あらゆる方策を検討します。
（リースバックと言います）

相談に要する費用は原則いただきません。

その他自社で買い取りますので、売却手数料不要です。
債務の残高については、お客様に少しでも有利な情報を提供し、実施します。お客様のご希望をお聞きし、それら内容をまず調査します。

法的な相談は当社提携弁護士が対応します。

自宅を手放すようなケースでも、競売では出ない引っ越し費用の捻出を試みます。
※通常任意売却の場合引っ越し費用が出るケースが多いです。

自己破産回避に向け調整します。

任意売却の場合　自己破産を回避できます。
保証人などがいらっしゃる場合でも、迷惑をかけないよう心がけて対応いたします。

こんなことでお困りでは？